Bienes raíces en South Carolina: compra o vende con un agente local de AXEN
El SC Code 12-43-220 cobra impuestos sobre tu casa principal al 4% de su valor y sobre todo lo demás al 6%, y esa diferencia es la mayor sorpresa que encuentran los compradores aquí. Un abogado tiene que manejar tu cierre, y el condado recalcula tu valor el año en que compras. Aquí está lo que es igual en todo South Carolina y dónde buscar casas.
Ciudades de South Carolina que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en South Carolina debe saber
4% para tu casa, 6% para todo lo demás
South Carolina cobra impuestos sobre tu casa principal al 4% del valor justo de mercado.
Leer más
Una segunda casa o una casa de renta paga al 6% (SC Code 12-43-220). Dos casas iguales en la misma calle pueden tener facturas muy distintas. La tasa del 4% nunca es automática. La pides con el tasador del condado y pruebas que la casa es tu residencia legal.
Pide la tasa del 4% a tiempo
Pídela antes de la primera fecha de multa de ese año fiscal.
Leer más
Los impuestos vencen el 15 de enero y la multa empieza el 16 de enero, o 30 días después de que salen los avisos, lo que pase más tarde. No cuentes con que la tasa del 4% se aplique hacia atrás hasta la fecha de tu compra. Pídela en cuanto te mudes.
Tu valor se recalcula cuando compras
Una escritura es una transferencia de interés que se puede tasar (assessable transfer of interest), así que el condado vuelve a tasar la casa a su valor total de mercado al 31 de diciembre del año en que compras (SC Code 12-37-3150).
Leer más
La factura del dueño anterior no es tu factura. Pregúntale al tasador cuál será tu número antes de hacer tu oferta.
El tope del 15% no protege a un comprador
Entre los nuevos avalúos de todo el condado, los aumentos de valor tienen un tope del 15% cada cinco años.
Leer más
Ese tope no aplica cuando una venta fija un valor nuevo, y no cubre las ampliaciones nuevas. Una exención aparte del 25% puede aplicar a una propiedad del 6% después de una venta, pero tienes que avisarle al tasador del condado antes del 31 de enero del primer año en que la pidas.
Un abogado tiene que manejar tu cierre
South Carolina exige que un abogado con licencia haga o supervise la búsqueda de título, los documentos, el cierre y el registro.
Leer más
Eso viene de los casos State v. Buyers Service Co. y Matrix Financial Services Corp. v. Frazer. No es opcional y no es costumbre local. Elige a tu abogado de cierre temprano.
El cargo por registrar la escritura es $1.85 por cada $500
South Carolina cobra $1.85 por cada $500 del precio, o parte de $500, dividido en $1.30 para el estado y $0.55 para el condado (SC Code 12-24-10).
Leer más
El vendedor lo debe como otorgante (grantor) y el comprador es responsable en segundo lugar (SC Code 12-24-20). En las escrituras de ejecución hipotecaria (foreclosure), de master-in-equity y del gobierno, la ley se lo pone al comprador. Un contrato puede cambiar quién paga.
El vendedor llena una divulgación sobre el estado de la casa
La mayoría de los vendedores te tienen que dar el formulario de divulgación del estado (SC Code 27-50-40).
Leer más
Cubre el agua y el drenaje, el techo y la estructura, los sistemas, los insectos que destruyen la madera, las restricciones (covenants) y el uso del terreno, los temas ambientales, los contratos de renta y si una HOA gobierna la propiedad. Algo que debes saber: la ley del estado dice que si falta la divulgación, el trato no se anula ni se detiene el cierre.
Las propiedades en la costa tienen sus propias reglas
Un contrato para vender una propiedad del lado del mar de la línea de retiro (setback) o de la línea de jurisdicción tiene que revelar la línea base, la línea de retiro, dónde están las esquinas de la construcción y la tasa local de erosión (SC Code 48-39-330).
Leer más
Cualquier obra en una zona costera crítica necesita un permiso del Department of Environmental Services. Esas líneas de jurisdicción se están volviendo a trazar por etapas, así que revisa la línea actual, no una vieja.
¿Quién paga los costos de cierre en South Carolina y hay impuesto de transferencia?
Sí. El cargo por registrar la escritura en South Carolina funciona como un impuesto de transferencia: $1.85 por cada $500 del precio. La ley del estado se lo pone al vendedor, menos en las escrituras de ejecución hipotecaria y del gobierno. El cargo por registrar la escritura lo fija la ley. Lo demás es costumbre del contrato y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Honorarios del abogado de cierre | Una tarifa fija que pone la firma. Aquí la ley exige un abogado, así que esta línea no es opcional. |
| Búsqueda y revisión del título | Fija o por hora, a través de la oficina del abogado. |
| Seguro de título del dueño | Una prima de un solo pago según el precio de compra. |
| Seguro de título del prestamista | Según el monto del préstamo, si vas a pedir prestado. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | La fija el registro de escrituras (register of deeds) de cada condado, que a veces se llama RMC. |
| Agrimensura (survey) | Una tarifa fija por terreno. Es opcional, a menos que tu prestamista o el abogado la pidan. |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija que pone el inspector. |
| Reporte de infestación de la madera CL-100 | Una tarifa fija de una compañía de control de plagas con licencia, en el formulario oficial del estado. |
| Cargo de la HOA por transferencia, estoppel o capital | Lo fijan los documentos registrados de la asociación y su compañía administradora. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Cargo por registrar la escritura | $1.85 por cada $500 del precio. La ley del estado se lo pone al vendedor, menos en las escrituras de ejecución hipotecaria y del gobierno. |
| Preparación de la escritura | Una tarifa fija del abogado. |
| Pago final de préstamos y gravámenes | El estado de cuenta para el pago final (payoff) de tu prestamista hasta la fecha del cierre. |
| Registro de la liberación de la hipoteca | Un cargo de registro del condado. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se divide en el cierre según los días que cada parte fue dueña de la casa. Eso es costumbre, no ley. |
| Cuotas de la HOA y cargos por documentos | Tu parte de las cuotas más lo que permitan los documentos registrados. |
| Reparaciones acordadas después de la inspección o del CL-100 | Lo que diga la enmienda firmada. |
| Cualquier costo de cierre que aceptaste pagar | Según el contrato. |
Prepárate para el cambio de impuestos. Si la casa es una segunda casa o una casa de renta, se tasa al 6%, no al 4%. Los cargos de registro y las reglas para presentar papeles con el tasador cambian según el condado. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en South Carolina
Desde el contrato aceptado hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en South Carolina toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Contrato aceptado. Las dos partes firman y todas las demás fechas se cuentan desde aquí.
- Entrega del depósito de garantía. Envías el depósito al broker o al abogado que lo guarda, casi siempre en unos pocos días.
- Entrega de la divulgación del vendedor. El dueño te da el formulario de divulgación del estado, antes de firmar o como diga el contrato. Eso sí es ley del estado.
- Inspecciones y el CL-100. Pides la inspección de la casa y el reporte de infestación de la madera, y los pagas tú. Suele tomar de 7 a 14 días.
- Préstamo y avalúo. El prestamista pide el avalúo y trabaja tu expediente. Suele tomar de 3 a 5 semanas.
- Búsqueda de título del abogado y agrimensura (survey). El abogado de cierre revisa el título, limpia los gravámenes y pide una agrimensura si hace falta. De dos a cuatro semanas, mientras pasa lo demás.
- Recorrido final. Revisas la casa poco antes del cierre.
- Cierre en la oficina del abogado. Las dos partes firman y el abogado le paga a todos. La ley del estado exige al abogado.
- Registro, y luego tu solicitud del 4%. El abogado registra la escritura y la hipoteca en el condado. Después presentas la solicitud de residencia legal con el tasador del condado. No te saltes este paso.
South Carolina por región
South Carolina se divide en tres partes muy distintas. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Lowcountry y la costa
La franja de la costa, desde el histórico Charleston hasta las islas del mar (sea islands) y al sur hacia Beaufort y Hilton Head. Aquí lo que más importa son las reglas de retiro frente a la playa, la cobertura de viento e inundación y las reglas locales de rentas a corto plazo.
Midlands
El centro del estado y la capital. Lagos y ríos, trabajos del gobierno y de la universidad, y una mezcla de barrios viejos en la ciudad y suburbios más nuevos hacia Lexington y Camden.
Upstate
La esquina del noroeste, en las faldas de las montañas Blue Ridge, que llega hacia Spartanburg y Anderson. Acceso a montañas y lagos, un centro donde se puede caminar, y nada de las reglas de seguro o de retiro de la costa.
AXEN Realty en South Carolina
Cada agente de AXEN en South Carolina trabaja bajo un broker administrador con licencia: Laura Nerbonne (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 28108); Wayne Green (AXEN Realty Partners, LLC, licencia de la firma 28910). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en South Carolina: lo haces en línea; tarifa del estado: sin costo. Mira cómo transferir una licencia de South Carolina, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en South Carolina
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de impuesto a la propiedad del 4% y la del 6%?
Tu casa principal se tasa al 4% del valor de mercado. Las segundas casas y las casas de renta se tasan al 6%. Dos casas iguales en la misma calle pueden tener facturas de impuestos muy distintas. Tienes que pedirla con el tasador del condado para obtener el 4%. Nunca es automática.
¿Cuándo pido la tasa del 4%?
Pídela con el tasador del condado antes de la primera fecha de multa de ese año fiscal. Los impuestos vencen el 15 de enero y las multas empiezan el 16 de enero. Pídela en cuanto te mudes, en vez de contar con que la tasa se aplique hacia atrás hasta la fecha de tu compra.
¿Mis impuestos van a ser iguales a la factura vieja del vendedor?
No. Una venta es una transferencia de interés que se puede tasar, así que el condado vuelve a tasar la casa a su valor total de mercado al 31 de diciembre del año en que compras. La tasa y el valor del dueño anterior no pasan a ti. Pídele al tasador que calcule tu factura.
¿El tope del 15% me protege de un aumento grande?
No. El límite del 15% cada cinco años aplica a los programas de nuevo avalúo de todo el condado. No aplica cuando una venta fija un valor nuevo, y no cubre las ampliaciones nuevas. Una exención aparte del 25% puede aplicar a una propiedad del 6% después de una venta, si le avisas al tasador del condado antes del 31 de enero del primer año en que la pidas.
¿Necesito un abogado para cerrar?
Sí. Un abogado con licencia en South Carolina tiene que hacer o supervisar la búsqueda de título, los documentos, el cierre y el registro. Una compañía de título sola no lo puede hacer. Elige a tu abogado de cierre temprano para que el trabajo del título empiece a tiempo.
¿Quién paga el cargo por registrar la escritura?
El vendedor lo debe como otorgante (grantor), y el comprador es responsable en segundo lugar. Según el SC Code 12-24-10, es $1.85 por cada $500 del precio, dividido en $1.30 para el estado y $0.55 para el condado. En las escrituras de ejecución hipotecaria y del gobierno, la ley se lo pone al comprador. Un contrato puede cambiar quién paga.
¿Qué es un CL-100?
El CL-100 es el reporte oficial de infestación de la madera de South Carolina (Official South Carolina Wood Infestation Report). Una compañía de control de plagas con licencia revisa las áreas a las que se puede llegar buscando termitas, insectos que perforan la madera y pudrición, y revisa la humedad debajo del primer piso. Muchos prestamistas lo piden. Casi siempre lo pide y lo paga el comprador.
¿Qué cambia cuando compras en la costa?
Una propiedad del lado del mar de la línea de retiro necesita una divulgación de frente de playa en el contrato. Cualquier obra en una zona costera crítica necesita un permiso del estado. La cobertura de viento y granizo muchas veces es una póliza aparte con su propio deducible, y la de inundación es otra aparte.