Bienes raíces en Arizona: compra o vende con un agente local de AXEN
Arizona no cobra impuesto por transferir una casa, el cierre se hace con escrow en vez de un abogado y el comprador tiene un período de inspección de 10 días para salirse. Los papeles del agua y de la HOA son donde de verdad se traban las ventas. Aquí está lo que es igual en todo Arizona y dónde buscar casas.
Ciudades de Arizona que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Arizona debe saber
En Arizona no hay impuesto de transferencia
La constitución del estado prohíbe cualquier impuesto o cargo NUEVO por vender o transferir bienes raíces (art.
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9, sec. 24). Lo que ya existía el 31 de diciembre de 2007 se pudo quedar. Aquí no hay timbre en la escritura. Igual le pagas al registrador del condado, que cobra $30 por documento según A.R.S. 11-475.
La Affidavit of Property Value (declaración jurada del valor) va con la escritura
La mayoría de las escrituras se tienen que registrar con una Affidavit of Property Value que dice el comprador, el vendedor, la descripción legal, la fecha y el precio (A.R.S.
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11-1133). El registrador no acepta la escritura sin ella, a menos que aplique una exención, y la exención tiene que estar escrita en la escritura misma. Los regalos, las transferencias entre familia, las órdenes de un tribunal y las escrituras de fideicomisario (trustee's deeds) son exenciones comunes.
Escrow cierra la venta, no un abogado
Arizona usa cierres con escrow, y los agentes de escrow tienen que tener licencia del estado.
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No necesitas un abogado. Los corredores y vendedores con licencia pueden llenar los contratos de compra, las escrituras y otros formularios relacionados sin cobrar extra.
La divulgación del vendedor es un formulario de contrato, no una ley
La Seller Property Disclosure Statement es un formulario de Arizona REALTORS, no algo que exija la legislatura.
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Aun así, un agente con licencia puede ser sancionado por dar información falsa según A.R.S. 32-2153. Y A.R.S. 32-2156 dice que nadie tiene que divulgar una muerte natural, un suicidio, un homicidio, un delito grave, ciertas enfermedades ni un agresor sexual que viva cerca.
10 días para inspeccionar, y luego corre el reloj del BINSR
El contrato estándar de reventa de Arizona le da al comprador un período de inspección de 10 días.
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Envías un BINSR con lo que quieres que reparen o aceptando la casa como está. Luego el vendedor tiene 5 días para responder y tú tienes 5 días después de eso. Esos días son términos del contrato, no ley, así que revisa la versión que firmas.
Aquí el agua es un tema serio
En un Active Management Area (AMA), el terreno que se vende como subdivisión nueva necesita un Certificate of Assured Water Supply que muestre agua garantizada por 100 años.
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Fuera de un AMA depende del condado o del pueblo. Algunos eligieron la misma regla. Donde no, el desarrollador solo tiene que divulgar que el agua no es suficiente. Cuando una propiedad con pozo cambia de dueño, presenta el formulario 55-71A de ADWR, que cuesta $30 por pozo. El estado no vigila los acuerdos de pozos compartidos. Eso es un asunto privado entre los dueños.
Los papeles de la HOA en 10 días, y el cargo tiene tope
La asociación tiene que entregar el paquete de reventa dentro de 10 días.
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No puede cobrar más de $400, más hasta $100 por un servicio urgente de 72 horas y hasta $50 por una actualización (A.R.S. 33-1806 para comunidades planificadas, 33-1260 para condominios). Esos cargos salen de escrow, una vez por venta. Si la propiedad está en dos asociaciones, cada una cobra su propio cargo. No se permiten otros cargos de transferencia, y una asociación que cobre uno puede tener que pagar hasta $1,200.
Los terrenos rurales y las subdivisiones nuevas llevan papeles extra
Vender cinco o menos parcelas sin subdividir en una parte no incorporada de un condado exige una Affidavit of Disclosure al menos 7 días antes de la transferencia, y el comprador puede cancelar dentro de 5 días después de recibirla (A.R.S.
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33-422). Para lotes nuevos en una subdivisión, tienes que recibir el Subdivision Public Report antes de firmar una oferta.
El sistema séptico se inspecciona antes de la transferencia
Si la casa usa un sistema séptico en vez del drenaje de la ciudad, la regla estatal R18-9-A316 obliga al vendedor a inspeccionarlo dentro de los seis meses ANTES de la fecha de transferencia.
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Después, el comprador presenta un Notice of Transfer dentro de 15 días calendario. En sistemas construidos desde el 1 de enero de 2001, ese aviso va al condado, no al estado, y el condado cobra su propio cargo de transferencia. Agenda la inspección temprano, porque si no pasa, hay que hacer reparaciones antes de poder cerrar.
¿Quién paga los costos de cierre en Arizona y hay impuesto de transferencia?
Arizona no tiene impuesto de transferencia. La constitución del estado prohíbe impuestos nuevos por transferir bienes raíces. Igual pagas $30 por documento para registrar en el registrador del condado, y la Affidavit of Property Value va con la escritura. Los cargos de registro y los topes de la HOA los fija la ley. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| La mitad de la tarifa de escrow | La fija la compañía de escrow. Casi siempre se divide a la mitad. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Una tarifa registrada según el monto de tu préstamo. |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija que pone el inspector. |
| Reporte de termitas | Una tarifa fija. Solo un aplicador certificado puede emitirlo. |
| Tasación | Una tarifa fija; la pide tu prestamista. |
| Registro de la escritura y del deed of trust (escritura de garantía del préstamo) | $30 por documento en el registrador del condado. |
| Affidavit of Property Value | Se presenta con la escritura. Los condados la incluyen en el cargo fijo de registro. |
| Costos de inicio con la HOA | Solo lo que permite la ley, dividido como diga el contrato. |
Lo que paga el vendedor: costos de 9, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| La mitad de la tarifa de escrow | La fija la compañía de escrow. Casi siempre se divide. |
| Póliza de seguro de título del dueño | En Arizona por costumbre la paga el vendedor, pero se puede negociar y cambia según el condado. |
| Cargo de divulgación de reventa de la HOA | Hasta $400, más $100 por servicio urgente y $50 por una actualización. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Los impuestos se pagan atrasados, así que se dividen hasta la fecha de cierre. |
| Pago del préstamo y liberación de gravámenes | Tu estado de cuenta para liquidar el préstamo, más $30 para registrar cada liberación. |
| Inspección del sistema séptico para la transferencia | La exige una regla estatal dentro de los seis meses antes de la transferencia, en toda casa con sistema propio. El inspector fija su tarifa y el condado cobra su propio cargo de transferencia además. |
| Tratamiento o reparaciones por termitas | Solo si lo aceptaste en la respuesta al BINSR. |
| Garantía de la casa | Una tarifa fija. Se puede negociar, y casi siempre la pide el comprador. |
| Impuesto de transferencia | Ninguno. Arizona no tiene. |
Las tarifas de escrow, las primas de título y los precios de inspección los fijan las compañías, no el estado, y quién paga la póliza del dueño cambia según el condado. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Arizona
Desde el contrato aceptado hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en Arizona toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Abre escrow y envía el depósito de garantía (earnest money). Tu agente envía el contrato firmado a la compañía de escrow y tú envías el depósito por transferencia bancaria. Uno o dos días.
- Compromiso de título. Escrow lo pide y lo envía a las dos partes. Tienes 5 días para objetar lo que aparezca.
- El vendedor entrega la declaración de divulgación. El vendedor llena la SPDS y la devuelve, normalmente dentro de 5 días después de la aceptación.
- Inspección del sistema séptico, si la casa tiene uno. La regla estatal la exige dentro de los seis meses antes de la transferencia, y el vendedor la organiza. Hazla temprano. Si no pasa, hay que reparar antes de poder cerrar.
- Período de inspección. Contratas a tus inspectores, incluido el de termitas. Lo normal son 10 días desde la aceptación.
- BINSR y respuestas. Envías el BINSR antes de que termine el período de inspección. El vendedor responde dentro de 5 días, y tú respondes dentro de 5 días después de eso.
- Documentos de la HOA. La asociación entrega el paquete de reventa dentro de 10 días. Ese plazo es ley del estado.
- Trámite del préstamo. El prestamista pide la tasación y envía los avisos del estado del préstamo que exige tu contrato. Semanas 2 a 4.
- Recorrido final. Revisas la casa y las reparaciones acordadas en los últimos días antes del cierre.
- Firma, fondos y registro. Las dos partes firman en escrow, el prestamista envía el dinero y escrow registra la escritura con la Affidavit of Property Value en el registrador del condado. El registro es lo que cierra la venta.
Arizona por región
La mayoría de los compradores en Arizona están en el Valle, pero el estado es más grande que eso. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Centro de Phoenix
La capital del estado y el centro del área metropolitana, con la mayor variedad de vecindarios y precios de todo Arizona.
East Valley
Ciudades grandes de suburbio al este y noreste de Phoenix, conocidas por sus comunidades planificadas y muchos empleadores de tecnología y salud.
West Valley
Ciudades que crecen al oeste y noroeste de Phoenix, con construcción más nueva y muchas comunidades para adultos activos.
Sur de Arizona
La segunda área metropolitana de Arizona, con la University of Arizona y una gran presencia militar y aeroespacial.
AXEN Realty en Arizona
Cada agente de AXEN en Arizona trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Austin Zittel (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma LC718266000). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Arizona: tú lo empiezas en línea y tu nuevo corredor lo aprueba; costo del estado: ninguno en la lista de tarifas de ADRE. Mira cómo transferir una licencia de Arizona, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Arizona
¿Pago impuesto de transferencia cuando vendo en Arizona?
En realidad no. La constitución de Arizona prohíbe impuestos o cargos nuevos por transferir bienes raíces desde 2008, pero dejó los que ya existían. Igual pagas por registrar documentos, que son $30 por documento en el registrador del condado, y la Affidavit of Property Value va con la escritura.
¿Necesito un abogado para cerrar?
No. En Arizona el cierre se hace con agentes de escrow con licencia en compañías de título. El oficial de escrow guarda el dinero, limpia el título y registra la escritura. Los corredores y vendedores con licencia pueden llenar el contrato y los formularios relacionados sin cobrar extra.
¿Cuándo se pagan los impuestos a la propiedad?
Los impuestos se cobran atrasados, en dos mitades. La primera mitad vence el 1 de octubre y se atrasa después del 1 de noviembre. La segunda mitad vence el 1 de marzo y se atrasa después del 1 de mayo. Escrow los divide en el cierre.
¿Qué es una propiedad Clase 3?
La Clase 3 es una casa usada como vivienda donde el dueño vive como su casa principal. También incluye una casa donde vive un familiar que califica. La clase cambia cómo el condado la tasa. Pide al tasador del condado que confirme la tuya.
¿Cuánto tiempo tiene la HOA para enviar los documentos?
Diez días. Según A.R.S. 33-1806, la asociación puede cobrar hasta $400 por el paquete de reventa, hasta $100 más por un servicio urgente de 72 horas y hasta $50 por una actualización. No puede agregar otros cargos de transferencia.
¿Cuánto dura el período de inspección?
El contrato estándar de reventa de Arizona REALTORS usa 10 días desde la aceptación, pero tú y el vendedor pueden acordar otro número. Luego entregas un BINSR, y cada parte tiene 5 días para responder.
La casa tiene sistema séptico. ¿Qué tiene que pasar antes del cierre?
La regla estatal obliga al vendedor a inspeccionar el sistema dentro de los seis meses antes de la fecha de transferencia. Después del cierre, presentas un Notice of Transfer dentro de 15 días calendario, y en sistemas construidos desde enero de 2001 eso va al condado, que cobra su propio cargo. Empieza temprano.
¿Se requiere una inspección de termitas?
No por ley. Es lo común y muchos prestamistas la piden. Solo un aplicador certificado en organismos que destruyen la madera puede emitir el reporte. Pregúntale a tu prestamista temprano para que se pida a tiempo.
Voy a comprar terreno rural. ¿Hay algo extra?
Puede ser. Si son cinco o menos parcelas sin subdividir en un área no incorporada del condado, el vendedor tiene que darte una Affidavit of Disclosure al menos 7 días antes de la transferencia, y puedes cancelar dentro de 5 días después de recibirla. Allá el agua es la gran pregunta.